静安区废钢回收诚信企业,静安区废钢回收诚信企业名单

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于静安区废钢回收诚信企业的问题，于是小编就整理了1个相关介绍静安区废钢回收诚信企业的解答，让我们一起看看吧。

1. 地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？

地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？

300万一亩的拿地价算下来是4500元/㎡，再除以容积率2.8楼面价算下来元1608/㎡。

然后就是建安成本，建安成本算2500元/㎡，这个仅仅是建筑安装的费用。也就是说从拿地到房子成型，成本已经在4108元一平了。

然后是税费，税费大概要占据25%左右，这样算下来成本已经到5135元一平了。

其他费用支出5左右%，加起来成本已经在5381元一平了。利润按照15%来计算，销售价在5999元起。

当然，这里面是抛开了开发商无偿修建带来的配套成本，如果有配套成本的话价格更高。

其实，房地产销售价的组成比较复杂，远远不是我列举的这么简单。很多***费用往往不是我们能够计算的，而且销售价格往往会出人所料。

因为不是开发商财务核价人员，我的列举与实际价格还是有一定的距离。四线城市这个楼面价销售价格一般在6000－－8000之间。

如果是在二三线城市价格可能会到8000－－1万左右。

比如成都双流某楼盘，楼面价1000左右，房屋销售价1.2万左右，你找谁说理去。

所以说，房价，不是那么简单的！

我来回答一下，构成房价的几项内容：

1、楼面价：这是土地成本。300万/亩，2.8的容积率，3000000/667/2.8=1606，加上契税、配套费，1700元略多。

2、建安成本：这是楼房的建设费用。2.8的容积率肯定是高层了，包括前期设计基础整理、地上地下、水电煤气***暖、小区绿化等具备交房的毛坯房标准的建安成本在3000元/平；

3、三项费用：销售费用、管理费用和财务费用。现在开发商拿地后，都是贷款或融资建设，财务费用较高，再加上都是聘请专业的销售团队，按照小区的建设周期及批准预售的快慢程度，大概在8～12%左右，400～600元。

4.税费，主要包括土地增值税，增值税，企业所得税以及配建学校的费用等，大概每平450～600元。

5.开发商利润：这是开发商挣的钱，按照保守10%计算，在550～600元。

综合以上房价在6100～6500元/平。

如果当地房价不高，四线城市能卖到300万一亩，位置优越的话，小区品质不错，开发商的售价不会低于6500元/平甚至更高。以上就是我的回答，希望对您有所帮助。

我给你简单讲一下***和房价怎么计算出来的：

1.土地成本：主要包括土地款，契税和配套费。如果地价300万/亩，容积率2.8，那么地上建筑面积就是2.8*667=1870平方，那么300万均摊到每平方的土地成本就是是300万除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契税和配套费大概就是每平方1700元左右。

2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基础，地上，地下，景观绿化，水电气暖等，如果是四线城市建安成本就是2800元左右。

3.三大费用，包括销售费用，管理费用，财务费用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。

4.税费，主要包括土增税，增值税，企业所得税等，大概每平300-500元左右。

综上所述，单方成本每平5000-5500，加上利润10%，房价大概在每平5500-6000元。

以上就是我的回答，希望对您有所帮助。

先看楼面价：300万÷（666.6*2.8）约等于1603元

取证涉及到的税费：土地证***5%，交易服务费（交土拍中心）0.5%，这是大证，办理银行贷款用的。很多网友算成楼面价1600× 5.5%是错的，应该是300万×5.5%

房子建筑成本与楼面价关系：楼面价格高，楼层就会高些，因为建造成本占总成本比例低；楼面价格低，建造成本就会低。按1600楼面价看，建造成本不会超过1000，可能就是11层左右，所以4线城市很少有33层高层商品房。楼层高低该成本涉及到绿化，规划费，停车场，商品房，消防设施，配电房，人防工程，桩基，地勘，水气管铺设等。

配套费：人防工程320元/平（只按地下停车场面积征收），城管收取80元每平垃圾清理费（按销售商品房面积征收，配套设施不收）

涉及到地产商税费：增值税11%，企业所得税25%，

另外就是销售费用，一般不会超过卖价的1%

一般来说，楼面价超过10000元每平，卖价就是20000左右，建造成本所占比例会随着楼面价格变高而减小，决定房价最主要的就是地价和税费。楼面价格低—建造成本低—利润率高这就是小县城模式，之所以利润率高，因为基数低，好比都是赚1000，2000是1000的2倍，10000是9000的1.11倍。

回到本文，楼面价1600，卖价大概就是4000元。利润率在25%，肯定超过一些大城市。

容积率达到了2.8，这样的房子一般都要建成了高层，也就是高度100米以下的25层～34层的房子。这种小区不可能再腾出空间建造可以卖高价的别墅和排屋。

地价300万/亩=300/666/2.8=1600元/平米，1600元/平米就是楼面价。

在四五线城市以不考虑精装修为前提，否则成本计算会更高。主要是除了地价，还有建安费用、设计等相关费、财务费用、销售费用、税金和利润等组成。

建安费用以地上建筑为主，适当分摊的原则，地下室以***出售保本投资的策略。一般的城市以2500元/平米的建安费用（包括设计、管理费等）。

这样土地+工程费用=4100元/平米。

财务费用对于一些中小房地产企业等成本其实是非常高的。***设土地是拍地后就支付，以两年完成后进入批量销售，占用资金至少要2.5年，利率费用一般不会低于10%，这样的财务成本会接近800～1000元/平米。

销售费用一般在销售价格的5%，***如委托一些实力雄厚的中介服务机构还会更高。以300元/平米暂估。

工程费用的税金包含在工程费中，其他的税收按照3%估算，这样在200元/平米。

房地产企业的利润一般大的房地产在30%以上，而中小房地产企业的利润在20%～25%。

计算分析如下：土地费用1600元+工程费用2500元+财务费用1000元+销售费用300元+税金200元=5600元/平米。

到此，以上就是小编对于静安区废钢回收诚信企业的问题就介绍到这了，希望介绍关于静安区废钢回收诚信企业的1点解答对大家有用。